《决策咨询》编辑部 宗琳

　　房地产业规模大、链条长,与生产、投资、消费紧密相关,循环链条涵盖土地出让、工程施工、材料采购、融资销售、竣工交付、物业管理等,就业人数庞大,与社会经济发展休戚相关。不可否认,房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业,房地产市场对经济的影响势大力沉。从产业地位看,2007年之前,我国房地产业增加值占 GDP 比值在 4%-4.7% 之间,2009 年以来占比均在 5.4% 以上,2020年达 7.3% 历史最高水平;2021年受房地产调控新政影响,比重回落至6.8%。从提供就业看,2020年全国房地产就业人数为525万人,建筑业就业人数 5367万人,合计占城镇单位就业人员的15.7%。随着物业管理、房地产中介、长租公寓等劳动密集型细分领域快速发展，房地产将承接更多就业人口。

　　一、全国房地产市场发展整体情况

　　自去年三季度以来，房地产市场预期转弱，景气持续走低。2022年1—8月份，全国房地产开发投资90809亿元，住宅投资68878亿元，下降6.9%。商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。在销售回笼不畅、企业资金有限的情况下，收缩新开工规模便在情理之中。

　　房地产市场之所以各项指标均大幅下降，是受各方因素影响：购房者对市场回稳信心不足，既忧心难交房，更担心房价下滑；政府对房企如期交楼信心不足，资金监管严苛；上下游合作方信心不足，不愿再垫资进场；金融机构担心金融风险，对房企惜贷；房企自身信心不足，不敢也没能力增资拿地开发，从销售、融资到拿地全链条受阻，陷入“房价预期不稳-量价齐降-资金回笼受阻-外部融资受限”的负反馈循环。

　　与此同时，受个别房企爆雷等影响，银行等金融机构收紧融资端，销售下滑，一些地方对商品房预售资金监管不规范，多重因素加剧了房企的流动性风险，使房地产市场微循环出现“梗阻”。与此同时，较长时间以来，刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率，一些地方首套房资质的认定标准有待完善，这些因素增加了购房者的购房成本，加剧了住房消费者延缓入市的趋势。

　　二、各地提振房地产市场的积极探索

　　（一）探索金融纾困新模式

　　住建部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，因城施策，推动“保交楼、稳民生”。

　　郑州市房地产纾困基金设立运作方案近期对外发布，该基金规模暂定为100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，明确了纾困项目的四种开发模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

　　在武汉，中国建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金，首期规模30亿元。

　　值得关注的是，除地方政府外，资产管理公司也开始加速入场。继中国华融与阳光集团签署纾困重组协议后，中南控股与江苏资产8月10日宣布合作纾困。根据协议，江苏资产或其指定主体与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组、现有项目续建等。

　　（二）综合分类施策解决楼盘停工

　　目前，各地楼盘停工原因较为复杂。除设立房地产专项纾困基金之外，多地还通过成立专班、返还土地款、优化预售资金监管等措施，督促停工楼盘续建。

　　在苏州，停工项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，监督项目工程质量，落实“一楼一策一专班”。在重庆，有关部门成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排专班跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。

　　　部分房企虽然现金流出现问题，但资产仍在，并非资不抵债。地方政府可以通过纾困基金回购土 地，相当于政府再次收储，房企获得“救命钱，达到双赢的效果。

　　（三）政策松绑助力楼市信心恢复

　　沈阳市房产局发布《关于调整我市普通住房认定标准的通告》，调高了单套总价标准，即住宅总价认定标准提高至300万，利好高端改善客群，匹配沈阳的房价变化趋势的同时，一定程度传递松绑信号，促进改善住房消费。

　　沈阳继放宽贷款年限后，公积金有突破性调整：在商贷未结清的前提下，也能使用公积金贷款。在此基础上推出“商贷转公贷”业务，制定操作办法，对符合条件的商业贷款转换为公积金贷款，进一步加大公积金贷款投放总量，切实降低贷款职工购房成本。

　　进入第二季度，沈阳市房产局陆续发布“五条限购新政”降低二套首付比例，支持“多孩、老人家庭”购入第三套住房等，限购政策放松，利好满足相关条件购房者，一是支持“外地人”来沈购房，非沈阳户籍居民家庭在该市限购区域内购买新建商品住房的，无需提前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明；缴存住房公积金外地职工家庭在购买自住住房的，可按规定在我市申请住房公积金购房贷款。二是支持“多孩家庭”自住住房：对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在我市限购区域内再购买1套新建商品住房；

　　同时使用住房公积金贷款购买自住住房，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。在一系列政策的扶持下，房地产市场“筑底回升”，沈阳楼市缓步回温。