2010年第48期(总第310期)
不同国家的保障房政策
近年来,国家要求加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件。省委九届十一次全会提出,大力发展保障性住房。因此,保障性住房建设将是今后一个时期政府保障和改善民生的重要任务。从世界范围看,法国、英国、德国、新加坡等不同国家分别实行不同的保障房政策。这些国家的经验和做法,可以为我们发展保障性住房提供有益的借鉴和启示。
◆法国:经济保障性住房
法国的住房市场分为两部分,一部分是商品房,另一部分则是面向广大中低收入者的经济保障性住房。法国保障性住房的分配主要有几个渠道:一部分住房由政府和中低收入者共同集资兴建,这样中低收入者也就是半个业主,可以以长期租住的方式住在自己共有产权的房屋里;一些公司和政府共同开发住房,建成后公司获得部分配额,再将这些配额分给公司里收入低、居住条件差的员工;还有一部分保障性住房产权直接出售给长期“廉租户”。
自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房”制度以来,法国租房市场的主流就被廉租房所占据。按照该制度规定,人口超过5万的城镇中,廉租房占全部住房的比例不能低于20%,否则将受到处罚。据统计,目前法国近一万个市镇中,仅有七百多个未达到该指标。由于廉租房的租金通常只有市场价的三分之一,最低的仅为六分之一,使得很多低收入居民首先选择租房而不是买房,从而降低了市场上对住房的需求,同时也对稳定房价起到了一定的作用。
法国申请购买和租住保障房非常严格,首先由中低收入者提出申请,然后政府查验社会保险记录、家庭人口和收入状况,并由银行和单位负责查证,最后还要经历类似中国的网上公示过程。
◆英国:共有产权住宅
英国“不去刻意打击旺盛的需求,也不限制外国人在大城市买房,而是把重点放在大建中低价住宅,通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。”
目前,在英国居民住房中,有近70%的居民拥有自有住房产权,另外30%的居民租赁住房。在英国的经济适用住宅体系中,第一类是廉租房,这是英国住房保障政策在20世纪80年代以前使用的主要办法;第二类是折价房,以低于市场价格的价位出售给符合条件家庭的住宅;第三类是共享产权住宅,购买者购买并享有部分产权。所谓共享产权住宅,就是购房者购买住宅的一部分产权(通常是25%或50%),代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。购房者向住房协会支付剩余产权的租金,这部分租金政府也会给予相应补贴。
在共享产权住宅制度里,购房者拥有的部分产权可以出售,当他们具备购买能力的时候,也可以申请购买下全部的产权。在这种模式下,每一次产权交易的基础都是市场价格,想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事,因此分配过程中的道德风险大大降低,确保政府资源能够真正用到需要的人身上。
◆德国:租房有保障
德国取消租金管制制度后,建立起房租补贴制度。现在德国还在沿用这个制度,作为低收入群体住房保障的主要方式。德国的住房补贴法明文规定,居民实际交纳租金与可以承受租金的差额由政府负担。实际做法是,居民拿出家庭收入的30%承担租金,剩下的房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。
德国房屋租赁方面的法规相当完备。一般情况下,房东在出租后3年内不得让租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金,也必须经过房客的同意。如果房客不同意,房东只能提起诉讼,而不能自己强行提高租金。另外,房东若要解除租房合同,承租人可提出异议。房东不经过诉讼途径,不得强迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出,在法院设定的合理迁出期限届满前,租赁关系也一直存续,房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。可见,德国法律明显偏向房客,使房东涨价难、解约难,给予承租人近乎完美的保障。德国约有60%左右的居民租住住房,其中约1/3租住公共住房,2/3租住私人住房。现在,大约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。
◆新加坡:政府组屋
在新加坡,民用住宅房地产市场主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中,87.6%的居民住在政府的保障性住房里,其余12.4%则居住在私人购买的公寓或别墅里。目前,新加坡是全球唯一近乎达到100%拥有住房率的国家。
新加坡的“组屋”,全称为组合房屋,类似于中国的经济适用房。1964年,新加坡推出“居者有其屋”计划,政府成立专门的机构,对中低收入者统一供应组屋,并严格限制房价、限制户型,保证大多数居民买得起住房。组屋房价以公积金中住房部分能“买得起”为标准设定价格,目标是一个人参加工作5年后,结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。政府根据居民家庭收入来限定购房标准,一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋,年老时也可以大房换小房,增值部分可以补充个人公积金用于养老和医疗支出。
新加坡公民购买的组屋只有99年使用权,所有权仍归属于政府。对组屋的政策定位是“以自住为主”,对居民购买组屋的次数有严格的限定;在购买后5年内,组屋不得转让,也不能用于商业性经营,否则将受到严惩;购买组屋后一定年限内不得整房出租,仅允许房主与租户合住;同时,一个家庭同时只能拥有一套组屋,如果要购买新房子,那么旧组屋就必须退返。另外,还规定组屋只有本国公民才能购买新房,永久居民(外来人口、无国籍)只能购买二手组屋,而且对其收入没有限制。
根据规定,任何人在新加坡买卖组屋时,都必须提供翔实的资料。对于弄虚作假者,当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁,或者两者兼施。
◆日本:公团住宅
日本公共住房最大的特色就是只租不卖。日本政府向民众推出一种不需要中介费和保证人的“公团住宅”,而且房租相对便宜。公团住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。日本政府以这种方式让中低收入者也能“居者有其屋”。
在早期,日本还有一个租公房者定期搬家的制度。也就是说租公房只能住两年,过期以后就得重新参加抽签,公家帮助搬家换到新的地方。房子固然是有,但是不允许连续居住,这就让得到公房然后偷偷转手高价出租者成本骤增。也许正是这一点,让制度性腐败无从下手。
除制度上比较成熟外,还有两条对租公房者的限制:第一,定期的收入审核,超出收入的不允许住,或者收取高额房租;第二,公房分级,白领也可以住公房,但房费较高等。