关于物业行业发展的几点思考 

李路昭 

　　6月21日，由中国物业管理协会和中国指数研究院共同发布了《2016中国物业服务百强企业研究报告》。该报告全面、客观地评价物业服务企业的综合实力，分析了当前我国物业企业的发展状况和行业发展趋势。我们以这份报告为基础，结合当前中心的物业产业化的重点课题，分析全国物业百强企业的发展现状及趋势，提出我省物业发展的建议，为我省物业服务企业和物业行业主管部门提供参考和借鉴。 

　　一、百强物业企业发展特征 

　　百强物业企业目前在管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面呈现以下几个特征： 

　　（1）行业集中度进一步提升。百强物业企业管理面积达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点。 

　　（2）多种经营收入逐渐成为企业盈利的主要因素。百强物业企业实现营业收入1135.61亿元，同比增幅达27.24%，其中物业服务收入总值945.67亿元，增长33.23%，多种经营收入总值189.94亿元，成为企业盈利的主要因素。 

　　（3）“互联网+”等新技术的应用，成为企业管理效率和服务水平提升的主要手段。百强物业企业营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点；人均产值10.39万元，增长20.22%；人均管理面积4538.77平方米，增长38.67%；物业费平均收缴率达到94.09%。  

　　（4）物业专门人才结构进一步优化，为物业长期健康发展打下坚实基础。百强物业企业储备面积达到3.63亿平方米，连续四年增加；本科以上学历人员占比8.34%，较2014年（6.15%）增长2.19个百分点；社区服务收入总值70.83亿元，为挖掘社区经济打下了基础。 

　　（5）持续提供就业岗位，为维护社会稳定发挥重要作用。百强物业企业纳税63.14亿元，管理保障性住房项目779个，房屋面积1.14亿平方米，提供就业岗位数量105万个（带动外包就业岗位38万个），操作人员平均工资仅为38612.11元/年。 

　　二、物业行业的发展趋势 

　　百强物业企业是物业行业的领头羊，引领着物业行业的发展趋势。通过《研究报告》，我们能够更加直观的观察到，目前物业行业发展的几个趋势： 

　　（一）借高新技术大势，科学优化提高效率，服务创新提升质量 

　　技术支撑，促物业基础服务改善。基础物业服务紧密关系人们的生活基本需求，包括客户服务、秩序维护、设备维修、清洁卫生及绿化养护等。随着移动互联网技术等新技术的兴起，借助新技术来实现基础服务水平的提升已成为行业趋势。 

　　技术拓展，物业增值服务不断深化。物业服务企业渗透融合以大数据、云计算等为核心的移动互联网技术，形成社区管理互动平台，围绕业主生活服务链与第三方形成互补关系，提升业主多样化需求与服务的匹配度。多元化增值服务在满足业主多层次生活需求的同时，也为企业带来了新的利润增长点。 

　　平台输出，共创共享社区服务生态圈。技术平台的输出主要以资源整合、合作共赢为理念，挖掘并满足社区业主多样性和个性化需求，与其他物业服务企业共创共享物业生态圈和社商生态圈，共同引领社区生活新方式。这种运营模式刺激了生产要素，特别是高新技术要素跨空间的流动和配置，以形成物业服务企业全方位的主动对外开放格局。 

　　探寻创新模式，体现企业价值。创新是行业发展的助推器，也是企业发展的灵魂，在物业管理行业迅速发展的过程中，有一批优秀的物业服务企业积极探索自己的发展道路，不断对服务内容推陈出新，在服务理念、服务模式、服务方法上努力改进，探寻创新的商业模式，通过多年的发展逐渐形成了自身的服务特色，带动企业在收入方面的稳健提升，也为行业带来可预期的发展前景。 

　　（二）乘资本市场东风，助力企业发展提速，优胜劣汰焕发行业整合活力 

　　资本市场为上市企业提速换挡、规模化发展提供有利的经济条件。物业服务企业登陆资本市场，在主板上市，将受到各利益相关方的关注与评价，主动或被动地提高公司规范化运作水平，利用强大的资金支持其管理项目数量和规模的扩张。新三板已成为物业管理行业发展新阶段另一股重要的资本推动力，受到众多创新、创业型物业服务企业的持续追捧。截止2016年5月底，已有26家物业服务企业在新三板上市，多家物业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。 

　　“资本诱惑”：兼并收购成为上市物业服务企业筹集资金的最主要用途。兼并收购是跨越市场准入门槛、规避开拓新市场风险、实现规模经济最有效的方式之一。目前物业服务企业主要通过以下两种方式实现兼并收购：第一，收购国内外另一个地区的企业，成功进入新市场；第二，输出服务平台，发挥协同作用。通过兼并收购，物业服务企业可快速实现规模增长，优化地域及项目布局，获得高端物业管理经验，为企业的长远发展打下基础。 

　　三、我省物业发展的几点思考 

　　百强物业企业中我省仅有长春房地（集团）有限责任公司1家入选，名列第39位。整体看，我省其他物业企业与全国百强企业，特别是与珠三角、长三角地区企业无论在数量还是在管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力等方面差距较大，我省物业行业存在小散乱、矛盾多、物业行业标准化和专业化有待提高等众多方面的问题。因此，建议加大对我省物业服务企业的扶持力度，促进物业服务业转型升级。目前我省物业服务业整体上还处于起步阶段，建立物业服务企业的税收金融扶持政策和相关补贴政策至关重要。应该从合理确定税基、减免相关税收、加强金融扶持等多方面支持物业服务业发展；建立补助（奖励）专项资金，鼓励物业企业开发“互联网+服务”的商务平台建设，对经考核合格及以上的普通住宅小区的物业管理项目给予相应的奖励；应对我省发展较好、有一定知名度的物业企业（如长春房地（集团）有限责任公司）进行重点支持，形成本地物业龙头企业，树立吉林物业服务企业品牌形象。 

　　要建立独立、成熟的物业行业协会。成熟的物业行业协会是加速物业服务业发展的重要保证，物业行业协会在于与全国物业管理行业协会、与会员单位之间的交流和联动，共享工作信息和行业智力支持方面，对物业产业发展产生了巨大作用。而目前我省物业行业协会是省房地产协会的下属专业委员会，由于房地产业与物业的行业性质的差距，物业协会独立于房地产协会成为了必然。 

　　同时政府应充分认识物业服务外包的重要性。建议机关事业单位后勤管理社会化，相关工作采取服务外包和政府购买服务的方式，循序渐进的放开机关事业单位（办公楼（特殊办公除外）、学校、医院、图书馆等）的物业管理，对其物业服务向社会进行公开招标。可先进行试点操作，成熟一个推进一个，形成一批可复制、可推广的成功做法，减轻政府负担，促进物业产业发展。