物业服务问题是一个涉及到99%的业主和社区80%矛盾来源于物业公司与业主之间矛盾的普遍而突出的社会问题。可以说，物业服务问题不解决，建立和谐社区就是一句空话。因此，物业服务中的矛盾问题，需要引起各级党委、人大、政府的高度重视并协力解决，通过优化物业服务，创建和谐社区。

一、物业服务矛盾突出的根源于业主物业自主权力被剥夺了

首先是，物业公司凭借房地产公司支持而获得强势地位，在业主购买房屋时就被剥夺自主物业权利，并被置于被动地位、不平等的地位。多数房地产公司没有按照法制规定，为业主提供2‰--5‰的属于业主产权的社区及物业用房。业主是否聘用物业公司搞物业服务，还是自主搞物业服务；业主聘用哪家物业公司、以什么价格聘用物业公司，这些都是业主的自主权利。但是，这个自主权利在业主购买房屋时就被房地产公司及其物业公司剥夺了。他们合伙强制性地为业主圈定了物业公司及其物业价格。更为重要的是，物业公司自行搞了一个纸质的所谓“业主公约”或物业合同，在业主购买房屋时强制业主签定这一业主没有修改权利的合同。其合同，主要是约束业主的，对物业公司基本没有约束条件。按照合同法的规定，签定合同双方，必须对合同进行平等的充分的协商，体现双方的意志。而物业公司提前提供的纸质物业合同，是一个典型的霸王合同。可见，物业公司一开始，就将业主置于不平等地位。

其次是，多数政府职能部门对小区内的各种问题不作为，向物业公司“一推了之”。如，小区内房屋建筑结构被破坏、到处扒门，建设部门应当去解决；对物业公司服务质量低下，房地产部门应当降低及取缔其物业公司资质；物业费用发生争议，发改委应当协调解决；业区内随意办超市、理发室、小吃部、商品部等，税务部门、工商部门、卫生部门等应当解决；办旅店，公安部门应当解决；小区内的收垃圾点，城市执法大队应当解决。还有，小区居委会是业主自治组织，应当由业主（居民）在本小区业主内自主选举居委会主任，但这一民主权力被剥夺而由街道办事处选派。但多数居委会没有承担起为业主服务、维护的责任，并且对社区用房出租后的收入没有向业主公开账目，所获利益的相当部分没有被业主分享。

三是，业主的权利也被法院剥夺。在物业起诉业主案件中，由于物业公司与业主签定不平等契约显然违反《合同法》、《消法》，特别是服务质量低下，也由于长春市政府文件规定物业公司必须持收费许可证收费而物业公司无证收费业主才欠交物业费。但法院仅仅以是否签定合同、是否提供服务为由判决业主完全败诉，必须交纳全部物业费并交纳滞纳金，而物业公司无任何责任。这既不以服务质量低下的事实为依据，又不按《合同法》、《消法》规定权利平等及政府必须持许可证收费为准绳，是明显不公正的。需要说明的是，不是业主不交费，而是不能按原标准交费，因为其服务质量不到位。

二、业主物业服务自治而不需要聘用物业公司的经济理由

1、物业公司违法乱收费，增加业主额外负担。

在签定物业合同时，物业公司就违规收取装修保证金1500元（市政府文件规定，不得收取此项目费用），收取装修垃圾清运费200—300元（市政府文件规定，如果业主自己清运装修垃圾物业不得收费，如果物业清运每立方米只收15元），收取电费与水费（长春市政府文件规定，此类费用由收费单位向终端业主收取），收取走廊电灯费50元。有的物业公司进入后，收取小区道路上停车位费用（1000元左右/年）并据为已有（法律规定，小区内的一草一木的所有权都是业主的，是否收道路停车费、收多少，都是业主的权利，而收取的费用必须全部归全体业主所有）。还有，不管业主何时入住，物业公司都收全额物业费，这是没有道理的，至少业主没有入住前没有产生垃圾（而供热公司对没有入住的业主，只收取20%的热费）。对物业公司乱收费并强制业主们交纳，这是物业公司明显的乱收费行为。

2、物业公司的物业服务质量每况愈下，仍然按原标准收费。

大多数物业公司在服务两年以后，物业服务质量明显下降。物业公司以管理者地位、主人地位，向业主发号司令，霸道式管理，引起业主反感；有的物业公司为追求利益最大化，而减少服务，如，少聘用保安、保洁人员，或聘用工资低的保安、保洁人员。更有甚者，由于管理不善，使小区环境每况愈下，房屋承重墙被破坏、小区到处开门而不再是封闭小区、小区内经商、办旅店、垃圾点，变成“大杂院”。即使小区被“管理”得乱了套，物业公司还是照原标准收费。这是明显违背商品等价交换原则的。合理合法的行为应当是，干多少活收多少钱；物业提供多少物业服务及其服务质量如何，就收多少费用。

3、物业公司收费的中相当部分被挤占，业主并没有分享到。

一是，物业公司做为经营性公司，需要交税，也就是说，业主交纳的物业费，有一部分交上税，业主并没有分享到；二是，物业公司做为经济实体，必然要不断增加利润，也就是说，业主交纳的物业费，有一块变成的物业公司利润；三是，物业公司有一个高、中层管理机构和人员，有较大的办公、交住（如吃喝）等经费，有的还有小汽车，由此花掉很多物业费，也就是，业主交纳的物业费，有一块被花费到物业公司管理费用上。仅以上费用，就将吃掉业主交纳物业费的0.3元/平方米左右。可见，仅从经济角度，业主聘用物业公司也是很不合算的。

如果实行业主物业服务自治，以上的费用就省下来了。业主们有权力不聘用物业公司，通过物业自治，自我服务，自我管理，业主掌握自己的物业命运。可以在本小区聘请“40、50”人员承担保洁工作；聘请保安公司负责小区保安；聘请有资质的水、电工各一名；财务人员由社区居委会人员兼职。如此，如按三类物业服务标准，业主只需要支付0.3元/平方米物业费用。因此，业主对物业服务自治，既可以节省较多物业费用，又可以根除与物业公司的摩擦，齐心协力地创建和谐社区。这也符合“十七大”提出的加强基层民主建设的精神。

三、解决物业服务问题党委、人大、政府应协力采取的措施

1、政府解决属于业主产权的社区及物业服务用房问题。

政府组织有关方面对小区的社区用房及物业用房进行检查，按政府文件，各小区必须给业主留出2‰--5‰的建筑面积（产权归业主所有，用于社区、物业、老年活动中心及出租之用）。对没有达到这一标准、及没有给业主留出面积的，应当采取经济、法律等手段解决。因为其实质上是房地产侵占了业主的物权。政府应当为业主争回这个物权。

2、政府、人大协力解决物业服务遗留的历史问题。

对存在物业服务问题的小区，政府当安排发改委、房地产局、行政执法局、工商局、税务局、公安局等有关部门组成联合调查组，对存在的物业服务问题一次性进行解决。包括承重墙被破坏、小区不封闭到处开门、小区内改变建筑用途办各类商业等、物业服务质量低、物业公司多收费（小区道路停车费、小区内广告费、装修保证金、垃圾清运费、走廊电灯费、业主购房没有入住也收全部物业费）、业区内收垃圾站，等等，还小区一个安全、和谐的环境。

3、政府、人大协力还业主一个物业服务自主权力。

组织业主自主选举居民委员会主任，选举业主委员会，并由居委会主任征求业主意见：是否搞物业的业主自治？是否聘请物业公司？按多少钱请物业公司？这些均由业主自主解定，此权利不能被任何人剥夺。最好应当是业主对物业服务自治。由业主在本小区业主中公开选举社区居委会主任，社区居委会组织业主选举业主委员会，业主委员会主任兼任社区居委会副主任，负责具体组织本小区物业服务。

需要说明的，社区居委会使用归业主产权的建筑物，必须提出使用计划，经2/3以上业主同意后实施，任何人不能擅自使用；其经营所得归全体业主所有，必须用于全体业主，不需要有利润，不能用于物业服务之外的开支，任何人也不能挪作他用；收支费用清单必须公布，接受全体业主监督。

4、党委、人大监督法院依法办理物业公司起诉业主的案件。

对物业服务费用案件，因为涉及处于弱势地位的广大业主的切身利益，处理不当将会激发矛盾，正确的办法是，应当以调节为主；必须判决的，则必须应当是以事实为依据，为法律为准绳。充分考虑到双方的责任，特别是物业公司与业主签定合同中霸王条款和物业服务质量低于物业服务价格的事实，提出一个与服务质量相当的、体现双方合法利益的收费标准。而不能以法律的名义，偏袒强势的物业公司、将全部责任推到业主一方的不公正执法行为。对此种行为，党委、人大必须进行监督，及时纠正法院的不公正行为，并对其中的法院人员进行必要的处理，以杜绝不公正执法行为的发生。

5、由人大、政府相关单位进一步完善物业管理法规。

由利益不相关的部门及专家，对物业管理相关法规进行修改完善。特别是地方的物业实施意见，需要增加保障业主利益的条款，使之体现公正，确保业主和物业公司的双方权益；必须详细，具有可操作性；必须确立监督机制，确保体现双方权益的意见得到公正落实。