各地房地产调控政策比较研究 

　　近一个时期以来，针对房价不断攀升的形势，国家出台了一系列房地产调控政策。按照国家的要求，各地调控政策也相继出台，我们对此进行了比较研究，供领导参考。 

　　一、近期房地产调控政策的特点 

　　近期房地产调控的目的是在抑制房价上涨过快的同时，有效防止房地产泡沫的产生。其主要特点：一是调控政策密集出台。2010年至今，国家接连出台了3个被称为史上最严厉的房地产调控政策。同时，财政部、银监会、国土资源部、住建部等各部委也出台了相关具体措施。二是调控力度前所未有。从限购、限贷、税收到问责等多手段并举，并逐步由一线城市向二、三线城市扩展。三是执行力度不断加大。突出强调了各级政府在稳定房价和住房保障工作中作用和责任，表明了中央调控楼市的决心。 

　　按照中央的要求，各地也相继出台了一些调控措施。但总的来说，力度和效果还不大。“新国八条”明确要求，4个直辖市、5个计划单列市和27省会城市要在2月20日前出台限购令。但截止2月22日，仅16个城市出台了限购令，超过半数城市未做出反应，其中包括重庆、海口、杭州等房价正在飙升或高位运行的二、三线城市。“新国八条”同时明确提出，全国600个多城市地方政府要在第一季度公布房价控制目标。从公布的数量情况看，3月28日，距第一季度仅4天的时间，全国只有34个城市公布了房价调控目标，占总数的5%。反映出一些地方政府与中央在房地产调控问题上的不同心态和观望心理。 

　　二、各地房地产调控政策比较分析 

　　（一）房价调控。抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间是近期房地产调控的中心内容之一。各地采取的方式主要有以下几种。 

　　1、制定房价调控目标。“新国八条”明确要求，2011年各地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等3个条件，确定房价控制目标。从已经公布房价调控目标的城市看，除我省长春市参照了居民住房支付能力，其它城市均将房价的涨幅与GDP增长和居民可支配收入增长挂钩，房价涨幅多围绕10%上下。在众多城市中，只有北京市提出2011年新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降。 

　　2、限价。“一房一价”、“一价清”是限价的方式之一。2010年、2011年住建部和发改委两次下发了《商品房销售明码标价规定》。即商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源。商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。而早在2007年南京市就率先实行过“一房一价”。从2010年4月开始，北京、上海、湖南、湖北、广东、甘肃、杭州、苏州、济南、海南、西安等地都发布了“一房一价”政策。但由于对众多楼盘的每一套房屋价格进行监管需要投入的行政资源过多，到目前为止，该政策的执行还存在诸多问题，各地采取的具体监管方法和力度也非常有限。 

　　3、设定“最高销售价格”。深圳采取新的预售备案系统，将备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于备案价格。对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统对项目设定价格上限，如果超过该价格，系统将无法打印合同。对于2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿到预售证的项目，将分片区制定均价上限。目前，这种限价方式得到了较为普遍的认可，上海、广东、深圳、兰州都将实行。兰州市目前已要求新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，原则上每套房子的利润不得高于20%。 

　　（二）推进保障性房建设。为大力推进保障房建设，各省都采取了相应的措施，措施主要包括以下几个方面。 

　　1、制定保障房建设目标。按照国家下达的任务计划，大部分省份和城市都制定了保障房建设目标。目标对保障房建设数量、开工时间、进度、完工时限、比例、任务分解等都提出了明确的规定和要求。尤其在保障性住房用地方面，各地均提出要优先保证。 

　　2、保障房融资渠道。资金筹措是各地在保障房建设中遇到的共同问题。其中：上海、河北、山东、吉林等地将土地出让金和积极探索公积金支持保障性住房建设作为融资的有效途径。河北提出从今年起将进一步提高住房公积金缴存比例，在巩固现有缴存人数的同时，增加新缴人数，扩大实缴金额，并将此项工作纳入政府考核。调动社会资金参与保障性住房建设。部分省提出充分调动社会资金参与保障性住房建设。青岛、杭州、南京等地方政府已尝试将房地产开发企业引入保障性住房的开发与建设。山东省提出了保障房与商品房联动开发模式，开发商在配套建设保障房时，享受税费减免、土地划拨等优惠政策，建成后由政府回购，为群众提供多批多地段的各类保障房。整合资金、统一融资、集中建设。江西省新成立了省城镇开发投资有限公司，将全省11个设区市、74个县（市、区）保障性住房建设全部纳入其中，并以此为平台，由国开行江西省分行牵头，各市县政府以土地作为抵押，向国家开发银行等金融机构组成的银团贷款，统一配置资源、统一还款。将BOT、BT模式引入保障性住房开发。这两种模式原本在基础设备建设领域较为常见，但由于资金紧张，一些城市已经开始在保障性住房建设中应用。如河北、南京、杭州、深圳。没收违规住宅房改建保障房。石家庄在《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》中提出“强制没收违规住宅用房改建保障性住房”。规定提出，在城市规划内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设，影响城市规划的，由市及县（市）、矿区人民政府予以没收。没收的住宅可作为保障性住房，产权归政府所有。 

　　（三）加强房地产市场监管，促进房地产业健康发展。针对房地产业在销售、交易、评估、维权等环节存在的问题，以及在调控政策的打压下，一些规避政策漏洞事件开始浮现。部分城市开始尝试采用信息技术手段，促使房地市场更加透明规范。 

　　昆明从5月起实行商品房购销网上签约及登记备案。为进一步规范房地产市场，昆明启动了商品房购销合同网上认购、签约及登记备案工作。5月起无论是期房销售，还是现房销售，商品房买卖均要在网上签约，推行电子合同，每位购房者能在网上查询到楼盘的信息、销售状况等，销售和备案实现了同步进行。 

　　针对房地产交易中普遍存在的“阴阳合同”和税收流失的现象，沈阳市启用了存量房评估系统。该系统以城市规划为基础，按照地段相连、价值相近的原则将城市分成若干区域，并分用途建立可比实例数据库，选取可比实例求取房地产评估值。在交易中如房价过低，系统将不予通过，较好防止了交易中的违规操作。 

　　济南市于5月21日开通了“济南房地产市场监管”的官方微博。旨在为更多的网友传达信息，提供一个公共的、权威的交流平台，并可以通过微博的形式进行举报，利用网络从更宽广的层面对房地产市场进行监管。 

　　三、促进我省房地产业健康发展的几点建议 

　　1、因地制宜落实国家调控政策。近一年多来国家出台的一系列房地产调控政策，对遏制全国、特别是对遏制一线城市和经济发达地区的房价过快上涨起到了重要作用。从目前情况看，国家对房地产业的调控还将不断深入。但就我省而言，各市、州情况不尽相同，经济欠发达、中低收入人群比例大是我省的基本省情。因此应从我省的实际出发，因地制宜落实好国家调控政策。一是我省各地住房建设部门应按照国家的要求，根据当地经济发展水平、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等项指标，重新核定本地房价调控目标，为未来调控提供科学的依据。二是利用信息技术手段，加强对房地产业各个环节的管理。从外省的经验看，信息技术的应用对于加强监管、堵塞漏洞等都发挥了有效的作用。因此，我省应加快各级城市的个人住房信息系统建设，同时可以借鉴深圳、昆明、沈阳的做法，建立预售备案、房屋评估等系统。 

　　2、加速推进保障性住房建设。我省自2006年实施安居工程以来，保障性住房建设工作始终走在全国前列。但资金不足和土地供应中存在的问题仍是保障性住房建设的最大障碍。因此，首先要积极争取国家对保障性住房的资金支持，用好、用足各项配套政策。其次是结合国家调控政策，借鉴上海、青岛、江西、南京等地的经验，积极探索多种融资渠道和多种融资方式。建立多元化融资机制，吸引更多的社会资金，参与保障性住房建设和管理。三是随着“十二五”期间保障性住房的大量增加，土地供应将越来越严峻，尤其是公租房的土地使用问题，如无偿划拨，必将影响我省财政收入，若提高租金，则又极可能导致居民无法承受。因此，应突破现有的土地供应方式，利用其他可利用的土地资源，如废旧厂房、建筑或集体用地等，既可解决用地紧张问题，又能有效地利用资源。 

　　3、促进房地产业持续健康发展。在目前的财税体制下，房地产业对地方经济的贡献不言而喻，同时对上下游产业的拉动作用也十分巨大。因此房地产业持续健康发展，对加快地方经济发展起着重要作用。近几年我省房地产业虽然有了较快发展，但与经济发展水平相近的其它省份相比，房地产业仍然存在着企业实力不强、投资不足、总量偏小等问题，需要进一步培育和发展。一是发挥规划的引导作用，切实加强用地管理。土地是房地产开发的重要因素之一，土地价格直接影响着房价和房地产业的健康发展。因此，要加强建设用地的中长期规划，在土地审批上，严格执行住房建设用地供应计划，完善土地交易监督机制，遏制土地投机行为，加强后续监管，严格查处囤地、炒地等行为，进一步加强土地价格管理，为有效抑制房价奠定基础。二是加强对开发企业的监管，做大做强做优房地产业。我省现有房地产开发企业2063家，其中中小开发商数量居多。建议对信誉好、实力强、管理科学、经营理念先进的房地产企业予以重点扶持，在办理资质升级、规划审批、房屋拆迁许可、施工许可、商品房预售许可，以及税收、信贷等方面给予优先支持，使我省房地产企业向规模化、集团化、品牌化方向发展。同时，要加快房地产市场信用体系建设步伐，加强对房地产企业的监督管理，规范其经营行为，对那些开发资质不全、信誉不高、信用不良的房地产企业，限期整改，对经过整改仍达不到标准的企业予以除名，实现优胜劣汰。三是坚持建设标准，保证住房质量。要针对近年来商品房建设中存在的质量问题，严格执行住房建设标准，加强施工过程和验收环节的监管，让居民住上“放心房”。同时，要增加市场上中低价位、中小户型普通商品住房供给量，满足不同层次居民住房消费需求，确保中低收入家庭买得起、住得上。此外，还要进一步提升住宅品质，从设计到建设整个过程要体现科学、安全、环保、节能，以及符合北方实际的保温等特点，打造品牌和样板住宅小区。