关于东泰钢材建材大市场建设情况的调查报告

加快发展民营经济，促进全民创业，是省委、省政府今年确定的重点工作之一。我省在2005年政府工作报告中也提出树立“亲商、富商、安商、扶商”观念，又出台了《关于进一步加快民营经济发展的决定》，旨在推动我省民营经济大发展。但在实际工作中，有时只是停留在政策层面上，难以落实到行动中，严重挫伤了民营企业发展的积极性。

近期，我们对民营企业“东泰钢材建材大市场”（以下简称“东泰市场”）进行了调研。通过对其发展历程的深入调查，我们感到，当前，在发展民营经济、支持全民创业的热潮中，政府尤其要切实解决已投资的民营企业在发展中遇到的实际困难，使有条件的民营企业尽快做大做强。让更多想在吉林投资的民营企业感到我们的政府是实实在在为民营经济快速发展办实事，消除更多非公经济界人士的观望思想，使更多的民营企业家放心大胆地到吉林投资兴业，促进吉林经济发展，为实现“快走”变“快跑”助力。

“东泰市场”是2003年由吉林省金实房地产开发有限责任公司（以下简称金实公司）投资兴建的。当时，金实公司响应长春市政府号召，积极投身于国企改革，出资收购原长春化工一厂的土地后建立起来的。原长春化工一厂是长春市市属国有企业。由于长期亏损，资不抵债，无力偿还到期债务，企业经营无望，难以生存，于1996年6月份被迫全面停产。这个厂拥有1000余人，停产7年，负债率高达241%，是长春市政府国有企业改革的难点之一。金实公司收购原长春化工一厂的土地出让金专项用于安置破产企业的职工补助。在成功地完成了对原化工一厂的土地的购买、全部安置931名职工、偿还企业债务等条件下，金实公司按照规划要求，在原址投资约2亿元，建设起现代化的钢材建材市场“东泰市场”。

“东泰市场”是长春市唯一的专业性钢材建材批发大市场，是长春市32平方公里物流园区的龙头项目，也是长春市实现“物流强市”的重大举措之一。该市场位于长春市惠工路18号，占据长春东部的商业门户，地理位置优越，周边交通顺畅，铁路、公路干线四通八达，既是连接吉林、哈尔滨、四平、松原等中心城市的经商腹地，又能辐射辽宁、黑龙江、内蒙、俄罗斯、朝鲜等钢材建材市场。整个市场占地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，分为钢材、建材、五金、材料月台、停车场、信息中心六大功能区。共有20栋400多套独立复式门市，全部采用全框架跃层式结构，通透布局，铺铺临街，市场全现代化SOHO办公条件。由于实行专业化规划、设计、建设和管理，“东泰市场”在经营管理上具有四个特征：一是实行封闭式管理，消除安全隐患；二是采用电子商务等现代化交易手段，方便快捷；三是帮助企业与用户对接。通过便捷的信息传递，将小用户与大市场连结起来；四是实现市场建设同改造城市出口相结合，增加了城市新生景观。

在各方面条件都十分优越的情况下，“东泰市场”主体于2004年8月封顶完工。至今已经过去一年，市场却迟迟不能正常开张营业。通过调研，我们认为主要原因是：有关扶持政策在执行过程中没有完全落实到位。

主要症结在于原长春化工一厂临街宿舍楼的拆建问题。2003年6月25日，这家民企投资2260万元，从长春市国土局挂牌收购了原长春市化工一厂的土地。当时的职工宿舍楼尚未房改，属无籍房，职工有使用权，当时拆迁公司也统计过，在75户居民中，有50多户居民同意原地回迁。市政府专题会议纪要（第51次）也确定，“同意市化一厂破产后原工业用地变更为商业用地；临街职工宿舍一栋5200平方米，可拆除在原厂区适当地点规划重建。”

2004年8月30日，金实公司按规划在原厂址建完市场和职工回迁房、动员回迁时，才发现情况有所变化：原化工一厂宿舍楼，在金实公司没有出具土地证的情况下，已于2004年6月获得了房屋产权证。这样，按照政府有关文件精神，居民可选择房屋安置和货币安置两种方式。根据政府有关部门出具的评估报告，货币安置每平方米价格为1730元（无籍房仅为680元/平方米）。由于该价格在惠工路段属高价，因此，多数居民要求货币安置，总安置资金需要800多万元，加上建3栋回迁房的900万元资金，金实公司总计要支付1700万元的成本。尽管如此，时至今日，原宿舍楼仍有14户拒不回迁。这就造成原宿舍楼不能拆除，“东泰市场”迟迟不能开业的局面。

影响“东泰市场”发展的另一个症结是招商工作开展得不顺利。一是“东泰市场”各种手续不全，商户害怕上当。“东泰市场”已具备营业条件，但是，招商半年来，原凯旋路市场、合发市场、四季青露天市场、临河街生产资料市场等多处分散的钢材建材经营业主一直在观望，他们也想告别原来的经营环境，但是不知道“东泰市场”是不是政府统一规划？是不是有政府扶持？能不能火起来？前景如何？害怕一旦离开原来的市场，失去老客户，所以迟迟不肯到现代化的大市场里经营；另一方面就是目前长春市的钢材建材市场比较混乱。钢材建材网点分散，一些经营场所设施简陋，挤占马路、居民区，场外经营、非法中介、信息闭塞，安全性差，由此造成噪声扰民，影响交通，损害道路，税费流失等一系列问题。这样，“东泰市场”建成营业后，很可能形成马路市场不灭、专业市场不火的局面。

目前，这家民营企业已陷入了举步为艰的境地。一是巨大的资金压力；二是大量积压的房屋。由于已建成的3栋回迁楼是按照回迁户格局设计的，在市场上很难出售；三是“东泰市场”迟迟不能开业，严重影响了企业的信誉和形象。由于宿舍楼不拆迁，“东泰市场”不能通过整体规划验收，不能办理产权证，因而不能办理市场正常营业所需要的一切手续。同时，由于缺少产权证，也造成购房人不能向银行申请办理按揭贷款业务，直接导致市场招商不足，致使资金不能按期回笼，使企业陷入资金紧缺的尴尬境地。现在，企业每天损失贷款利息和费用高达5万元。

在调研中我们了解到，“东泰市场”迟迟不能正常开张营业的现实，在长春市乃至吉林省的民营企业界已造成不小的负面影响。金实公司作为民营企业参与国企改革的先行者，它每走一步都会受到众多企业界人士，尤其是民营企业的关注。如果在政府扶持、推动的背景下，尚有这么多解决不了的困难事，若是民营企业自己在吉林投资兴业，遇到的困难岂不是更多？因此，如果不能妥善处理此事，将会使更多的民营企业对在长春乃至吉林投资兴业望而却步，就是我们土生土长的民营企业也会由观望转向失望，打消在本省投资兴业的念头。这种态势一旦形成，再要扭转会很难。

因此，我们建议尽快清除“东泰大市场”发展中遇到的障碍，采取措施，尽快使其正常营业，并给予一定政策，扶持其发展壮大，使其成为民企参与国企改革成功的典范。

1、尽快拆除原化工一厂职工宿舍楼。在金实公司已完全支付安置资金的条件下，政府拆迁部门应采取“证据保全，先予执行”方式，尽快拆除原宿舍楼；政府规划部门对市场尽快给予验收，确保“东泰市场”尽快正常营业。

2、减缓该市场有关税收。鉴于多种原因造成“东泰市场”一年不能正常营业的现实情况，该市场在享受民营企业各种优惠政策和长春市政府的政策承诺（长春市政府第51次会议纪要确定在该市场招商未满前不再审批其它钢材市场）基础上，应同意其减缓房屋销售的营业税、房产税、土地增值税、土地使用税及契税，以减少该公司的资金负担，使之能有更多的资金投入市场运作。

3、缓收、免收该市场相关费用。扶持金实公司的发展，使之尽快发展壮大。目前，在该公司资金不足的情况下，缓收供热集资费，免收工程费，缓收供电费用。

4、给予该市场业户优惠政策。为促进“东泰市场”招商步伐，对在该市场购买房屋的业户，应给予免购房契税的政策，三年内免收市场业户的营业税、工商管理费（与农贸市场待遇相同）。

5、进一步规范长春市钢材建材市场。结合市政府对北人民大街改造的整体规划，取缔分散的钢材市场、马路市场，杜绝场外交易、消除安全隐患等，同时也减少重载车损害路面、加长车阻塞交通等问题，改善交通环境，促使长春市的钢材建材市场向着专业化、规范化的方向发展。

 

报告指导人：郎毅怀  梁占田

报告执笔人：吴成章  朱乃芬

           报告参加人：魏明欣  姜永魁  张新宇